Comprar um imóvel costuma ser a maior transação financeira da vida de uma pessoa. Ainda assim, é comum que a decisão seja tomada com base em uma visita, uma boa conversa com o corretor e a confiança de que “está tudo certo com a documentação”. Na maioria dos casos, está. O problema é que os casos em que não está raramente avisam com antecedência.
Este é um checklist inicial: os cinco documentos que, no mínimo, devem ser lidos — e não apenas recebidos — antes de assinar qualquer compromisso de compra.
1. Matrícula atualizada do imóvel
A matrícula é o documento central de qualquer imóvel. Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ela reúne todo o histórico registral: quem foi e quem é o proprietário, a descrição do bem, e todos os ônus, gravames e restrições que já incidiram ou ainda incidem sobre ele.
Peça a certidão de inteiro teor, e não apenas um resumo ou uma cópia antiga. Na prática, uma matrícula com mais de 30 dias já é considerada desatualizada para fins de negociação, porque um novo registro — uma penhora, por exemplo — pode ter sido feito ontem.
O que verificar: se quem está vendendo é de fato quem consta como proprietário; se a descrição do imóvel bate com o que você visitou (área, unidade, vaga de garagem); e se há alguma anotação que ainda não foi cancelada.
2. Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias
Em muitos cartórios ela vem junto com a matrícula; em outros é emitida separadamente. Essa certidão informa se existe hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, indisponibilidade ou qualquer outro gravame sobre o imóvel, além de ações judiciais que discutam a propriedade do bem.
Um imóvel com ônus não é necessariamente um imóvel que não pode ser comprado. Um financiamento em aberto, por exemplo, é comum e resolve-se com a quitação na escritura. O que não pode acontecer é você descobrir o ônus depois.
3. Certidões pessoais do vendedor
Aqui está um ponto que muita gente pula. Não basta o imóvel estar limpo: o vendedor também precisa estar. Se ele responde a execuções, tem dívidas trabalhistas, fiscais ou está em processo de falência, a venda pode ser questionada por credores mesmo depois de concluída — é o que a lei chama de fraude à execução ou fraude contra credores.
As certidões mínimas: distribuidores cíveis (estadual e federal), execuções fiscais, Justiça do Trabalho e protestos de títulos, todas no domicílio do vendedor e na comarca do imóvel. Se o vendedor for pessoa jurídica, acrescente certidões de falência e recuperação judicial, além das certidões negativas de débitos federais, previdenciários e trabalhistas.
4. Certidões de débitos do imóvel: IPTU e condomínio
Dívidas de IPTU e de condomínio “acompanham” o imóvel. Isso significa que, se você comprar um apartamento com três anos de cotas condominiais em atraso, o condomínio poderá cobrar de você — e não do antigo dono. O mesmo vale para o IPTU e, em imóveis situados em terrenos de marinha ou sob enfiteuse, para o foro e o laudêmio.
Peça a certidão negativa de débitos municipais e uma declaração de quitação emitida pelo síndico ou pela administradora, com data recente. Se houver débito, ele deve ser abatido do preço ou quitado antes da assinatura, com comprovante.
5. Documentos pessoais e estado civil do vendedor
Parece burocracia, mas é onde surgem nulidades. O vendedor casado (ou em união estável, dependendo do caso) precisa, em regra, da anuência do cônjuge para vender — a chamada outorga conjugal. Um vendedor separado de fato mas ainda casado no papel, um inventário não concluído, um regime de bens diferente do declarado: qualquer um desses pontos pode invalidar a venda ou gerar disputa futura.
Verifique a certidão de casamento atualizada (emitida há poucos meses), com o regime de bens e eventuais averbações de separação ou divórcio. Se o imóvel veio de herança, confira se o inventário foi concluído e se o formal de partilha está registrado na matrícula.
Além dos cinco
Dependendo do imóvel, a lista cresce: habite-se e averbação da construção (obras não regularizadas impedem financiamento e geram multa), certidão de zoneamento, regularidade ambiental, situação do incorporador em imóveis na planta. Nada disso substitui os cinco itens acima — apenas se soma a eles.
Um cuidado final
Reunir os documentos é o primeiro passo. Interpretá-los é o segundo. Uma matrícula pode estar tecnicamente “limpa” e ainda assim contar uma história que merece atenção: transferências sucessivas em pouco tempo, um usufruto cancelado recentemente, uma averbação de ação extinta sem trânsito em julgado. Quando algo parece fora do padrão, vale uma leitura mais detida antes de seguir.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional sobre o caso concreto.